実は0円で始められる初心者のための不動産投資ガイド【完全版】

  • 働かなくてもお金がもらえて楽なのが不動産投資な話
  • 不動産投資は節税や保険の裏技メソッドを使える話
  • 各地で無料で興味ある人の勉強会がある話

この記事ではこういった内容をまとめています。

何もしなくても入ってくる収入って理想じゃないですか?

2019年6月、私、不動産投資始めました。

何故まだ20代前半の私が不動産投資を始めたのか、自分自身で考えをまとめることも含め、この記事にまとめておきます。

さて、私たち「平成生まれ世代」が老後に年金を受給できないというのは、すでに社会全体で認知されている懸念の一つです。

例えば、老人一人で老後にかかる月額最低生活費は約22万円、ゆとりある生活には35万円必要と言われています。2019年現在、一般的な年金受給者の月額受取金額を見てみましょう。

受け取りが出来る年金は

  •  厚生年金
  •  国民年金

の2種類です。
そして現在の一般的な受給額は厚生年金が16万円、国民年金が6万円の合計22万円。
必要とされる水準ギリギリです(女性の受給額はさらに下がります)。

つまり、今現在でさえ年金制度はカツカツで、やっとの事回っているのです。
これは、めっちゃ深刻かつ他人事ではないですよ。

なぜなら、私たちが年金を受給できる時代になった場合、確実に年金受給額は減るといわれているからです。仮に5割受給額が減って月11万円となったとして、残りの11万円は貯蓄から切り崩すか、あるいは働くしかありません。

なので、私たちは老後に至るまでに残りの11万円を補う貯蓄あるいは別の稼ぎどころを見つける必要があります。その選択肢の一つとして不動産投資があります。

なぜ不動産投資なのかというと、安定して月額の収入が見込める投資だからです。

今回は不動産投資の特徴、そしてなぜ今不動産投資が注目されているかをお話しして、私が不動産投資を始めた理由についても少し触れていきたいと思います。

今回紹介する不動産投資について

1億円でマンション一棟買っちゃうか~。

という次元のお話ではありません(笑)。けど、不動産投資って聞くと皆さんそんなイメージ持ってないですか?

私も勉強して始めて知ったのですが、この世には「少額0円~」始められる不動産投資というものがございまして、今回紹介するのはそちらの不動産投資になっています。

どんなものかというとマンションの「一室だけ」を購入し、その分の家賃収入を得る不動産投資です。
いわゆる「ワンルームマンション投資法」というやつです。

いくつかポイントをご紹介していきます。

  •  2~3000万円の物件を月0円~で持つことが出来る
  •  物件購入後は特に何もする必要はない
  •  自分が住む部屋ではないので家賃収入を得ることが出来る
  •  今の生活を変えないまま補償を増やすことが出来る

実は2~3000万円の物件を月0円~で持つことが出来る!?

さて、不動産投資で月0円~って、そんなうまい話あるわけねえだろ!!って思いますよね。
簡単に仕組みを説明しますので、納得できなければコメントでもtwitterでも質問してください。

大要すると「ローンの月額支払い」と「家賃収入」を相殺した額を月々支払うことになります。
プラスになることもありますが、往々にしてマイナスとなります。

例えば
物件価格2500万円、家賃10万円の物件とすると
月額の支出は
①修繕管理費 5000円
②月額ローン返済費 80000円

月額の収入は
①家賃収入 10万円

よって月額の収支は100,000 – 85,000 = 15,000となります。

※ちなみに私が買った物件は月に2万円の支出となっています。上記のようにプラス収支となる物件は比較的少なく、正直あまり期待できないと思ってください。

物件購入後は特に何もする必要はない

不動産投資って家賃を集めたり、入居者を探したり、いろいろと手間がかかりそうなイメージがありませんか?

実際にはそういった手間は一切かかりません。

こういった手間は全て、不動産会社が代理で行ってくれます。
何故ならば、家賃の収集や入居者の募集は通常マンションの管理会社が行うものであり、不動産会社はほとんどの場合、マンションの管理会社でもあるからです。

不動産投資は、本業を持っていて投資に時間を使えない方に非常に向いているのです。
(実際に私がお世話になった不動産会社のお客さんは7割以上が企業勤めのサラリーマンの方らしいです)

自分が住む部屋ではないので家賃収入を得ることが出来る

当然ですが「不動産投資をする=不動産物件のオーナーとなること」なので、その部屋の入居者から家賃を受け取ることが出来るようになります。

また、万が一入居者がいない状況であれば、その期間中はオーナーが自由にその部屋を使うことが出来ます。(もちろん家賃はオーナー負担となりますが)

さらにオーナーの決定権はそれだけではありません。自由に部屋をリノベーションすることもできるし、家賃を上げることも下げることも全てオーナー権限で決定することが出来ます。

家賃収入を増やすも減らすもオーナーの裁量次第なのです。

不動産投資の3つのメリット

 不動産投資まとめ①

不動産投資の主なメリット3つはこれです。

  •  団体信用生命保険への加盟
  •  個人年金づくり
  •  節税対策

団体信用生命保険への加盟

不動産物件のオーナーとなった場合、自動的に団体信用生命保険に加入することになります。基本的にローンの金利に上乗せされ、特に不動産ローン返済と別の支出としてカウントする必要はありません。

この保険に入ることにより、万が一オーナーが死亡した場合はそのローンが全て免除され、残された家族には毎月の月額収入だけが残される形になります。

簡単に言っちゃうと、あなたが亡くなったら、あなたの借金は全部チャラにしますよってことですね。

個人年金づくり

不動産投資を長期的に行うことで冒頭に述べた年金に加えて、不動産収入を得ることが出来ます。

毎月8万円の家賃収入として、年収が約96万円アップする計算になります。

さらに65歳から2019年時点の平均寿命の83歳まで18年間の収入を計算すると
8 × 12 × 18 = 1728万円

つまり年金とは別に1728万円の不労収入を得ることが出来るのです。

節税対策

いわゆる「経費で落とす」が一般的な企業勤めのサラリーマンでも出来るようになります。

例えば年収500万円、独身のサラリーマンの場合は所得税・住民税を年間で約25万円還付を受けることが可能になります。これは年収が25万円分増えるのと同義です。

ただし、年に一度の確定申告を手動でやらなければいけないというデメリットがあります。
人によっては苦痛に感じない人もいるかもしれないですが、正直確定申告かなりめんどくさいです。税理士さんに頼むにしてもかなり費用かかるので、ここは覚悟しておきましょう。

不動産投資の懸念点

 不動産投資まとめ②

空室率は

不動産投資をする上で一番最初に気になるポイントとして空室率があると思います。
空室率とは投資対象の不動産物件に入居者がいない割合を指しています。

ここではある不動産会社が管理している物件における空室率を紹介していきます。
結論から言うと、空室率は2~3%です。

例えば35年物件を保持した場合に空室率が3%であれば約12.6ヵ月空室となり、その文の家賃収入を得ることが出来ません。家賃8万円とすると100万8000円分の損失となります。

不動産投資で年利を計算する場合、この100万8000円も初期費用として含めて計算しておくことが大事になります。

正直なところ、意外と少ない!っていうのが私の第一印象で、私が買った物件においてはこの空室を含めても年利5%いくので、個人的に懸念点としては小さなものでした。
とにかくここも最初から計算に入れておくことが大事になります。

絶対に毎月家賃が欲しい方に向けて
不動産投資にはサブリースと言われる家賃保証サービスが存在しています。毎月ある一定額を管理会社に支払うことで「入居者がいない場合でも」家賃を受け取ることが出来ます。ただし、毎月の家賃の10~15%が家賃収入から手数料として天引きされます。

自然災害は

では、地震や嵐や火災で建物が倒壊した場合はどうなるのでしょうか。
安心してください。保険がありますよ。

(とある不動産会社の場合)
火災保険
…購入時に強制加入10年契約で約2万円

地震保険
…物件購入時に任意加入5年で約2万円

月額換算すると火災保険は月166円、地震保険は月333円です。
月どこかで一回お昼ご飯を我慢すれば済む金額ですね。

このように基本的に格安で災害時の保険に加入しておくことが出来ます。

さて、ご安心いただけたでしょうか。

でも、そもそも地震で物件って倒壊したりするのでしょうか。東日本大震災の時にどれほどの物件が倒壊して、どれほどの物件が無傷だったのか、データがあるのでご紹介していきます。

東日本大震災によるマンション「被害なし」81.23%、「軽微」16.1%
関東・東北におけるマンションの建物本体被害
大破0棟建て替えが必要な致命的被害
中破44棟大規模な補強・修繕が必要
小破1,184棟タイルの剥離・ひび割れ相当な補修が必要
軽微7,477棟外観上はほぼ損傷無し、または極めて軽微
被害なし376,600棟被害なし

上記の表を見てわかる通り、実は東日本大震災のときに倒壊したマンションは一つもありませんでした。
危ない物件は新耐震基準が適応される前の旧耐震基準で建築された物件です。日本の物件は耐震基準が1981年の6月1日以降から改正され、新耐震基準として震度6~7の地震に耐えられる構造になっています。

なので物件選びで気を付けることは、1981年以降に建築された物件であるかどうかです。
それ以前の旧耐震基準の物件はそもそもの設計が大規模な地震に耐えられるものではないので、必ず築年数をチェックするようにしましょう。

家賃の減少

不動産投資の収入そのものである「家賃」についてはどれだけ下がるかが気になるところですよね。

家賃が下がる大きな理由の一つは「人がつかない」ことです。
家賃が高すぎて入居者がいないのであれば、家賃を下げることも考える必要があるからです。ただ、そこはオーナーである皆さんの判断次第です。

不動産業界では家賃の下落は平均的に10年で1割と言われています。
ただし10年以降はほぼ横ばいで家賃は推移します。

築年数下落率家賃月80000円の場合の価格減少
新築~10年約1~1.7%約-11,200円
築11年~20年約0.6%約-4,000円
地区21年以降ほぼ横ばいほぼ変化なし

つまり、家賃が下がる恐れがあるのは主に「新築物件」の場合です。
そのため、私がメインの投資先として探したのは築10年以上の物件でした。
家賃の減少が怖かったからです。

不動産投資では、もちろん表面上の収入と支出も大事ですが、このようにマンションそのものの性質・特徴を理解して行う必要があります。

著者の投資物件について

詳しくは言えませんが、著者の投資物件をこの場にて紹介させていただこうと思います。

種別:中古マンション
価格:1610万円
立地:東京都内
築年度:1986年(新耐震基準適用後)
賃料:8万円弱(すでに入居済み)
ローン返済もろもろ:10万円弱(ローン自体は8万)
月々の支出:約 -2万円

次に年利を見ていきましょう。
私は常に最悪で計算するようにしているので8年のうち空室が5%の4.8か月、つまり初期費用として約40万円をプラスで未婚で年利を計算しました。

そうしますと、年利は

8(万円) × 12(ヵ月) ÷ 1650(万円)= 約6%

となります。そして、今のところ物件はずっと持ち続ける気はありません。
利益を最大化できるようになるべく長く持ちますが、5年後には売却したいと思っています。

では、5年後に物件を売ったときどれだけの利益が得られるか計算してみます。
さて、月々の支出が2万円で5年間支払い続けると約120万支払うことになります。
ただし、ローン返済は月々8万円ですから、返済額は480万円です。

なのでローン残債は1650万円 – 480万円 = 1170万円となります。
築年30年以上たっているので物件価格は1610万円のまま横ばい推移したとして、物件を売却すると1610万円手元に得られます。これから残債の1170万円を引くと、残った額は440万円です。
この440万円が、私が得られる不動産投資の利益です。

てなわけで、物件を5年持つだけで440万円の利益を得ることが出来ます

そして、この440万円を資金として次の投資へと投じるつもりです。

あとがき

不動産投資まとめ③

さて、いかがでしたでしょうか。
不動産投資にしろ、FXにしろ、アプリ開発にしろ(これは少し特殊ですが。。。)、とにかく勉強してみて損はありません。

やってみなきゃわからないという言葉もありますが、もっと手前の話で勉強してみなきゃ分からないです。

やってみるかどうかの判断のために勉強は必要になります。それは成功へのほんの小さな一歩ですが、多くの人が踏み出すことのできない、難しい一歩でもあります。

この機会に不動産投資も、少し勉強していただけたら嬉しいです。
はじめの一歩を踏み出せる人とそうでない人は将来とんでもない差がついています。

何かいい物件ある!とか、これどうなの!?とかありましたらじゃんじゃんコメントして下さい。

私も勉強したてなので皆さんと同じ目線に立って、一緒に学んでいきたいです。

今回は以上になります。ありがとうございました。

Jonko

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